Das CDU/FWV-Mooser Weg-Kombimodell als Wertvernichter?

Gerd Kupper

In der Bürgerinformationsveranstaltung am 24. Mai 2023 im Langenargener Münzhof wurden die gegensätzlichen Positionen in der Causa „Mooser Weg“ den Bürgern vorgestellt.  

Es war sicherlich keine Überraschung, dass die vortragenden Räte (Hanser [FWV] und Terwart [CDU]) sich in ihrer Präsentation erkennbar an das Konzept des Architekten Resch zur Bebauung des Mooser Weges anlehnten. Resch hatte bekanntlich sein Konzept mit der Begründung des von ihm gelenkten Einwohnerantrags vorgelegt. FWV promoten dieses Konzept seit langem auf ihrer Website; die CDU warb beispielsweise am 1. Mai 2023 mit Schautafeln während der Saisoneröffnung mit der Resch-Idee (vgl.hier), die in der Wahrnehmung mancher Bürger eine Art Umsetzungsreife hat. 

Mit einer PowerPoint Präsentation und Wortbeiträgen erhielten die Bürger einige Erläuterungen zu dem Kombimodell von CDU/FWV: Grundstücksveräußerungen für Eigenheime zur Finanzierung eines Mietmehrfamilienhauses und aus generierten Mieteinnahmen Subvention neuer Projekte. Das klang erstaunlich einfach, ähnlich einem Schneeballsystem. 

Man muss davon ausgehen, dass der Vortrag kein billiger CDU/FWV-Reklametrick zwecks Stimmenfangs gewesen war. Wer keine Bauchentscheidung treffen möchte, muss sich deshalb mit dem Kombimodell auseinandersetzen. Die Ausführungen der vortragenden Räte waren im Wesentlichen auf einige, wenige Eckdaten reduziert, so dass sich, bei Lichte betrachtet, Fragen zur Plausibilität stellen. Die Antworten müssen interessierte Bürger und Wähler sich selbst erarbeiten.

Kerngedanken

1. Das „Optimistische Szenario“ der Wohnraumbedarfsanalyse (3,25 Einfamilienhäuser pro Jahr, 2021 – 2025), zu dem sich CDU/FWV bekennen, verfolgt primär das Ziel das Langenargener Durchschnittsalter durch Zuzug (Bevölkerungszunahme) über die Gemeindegrenze abzusenken. Es ist nicht erkennbar, dass Zuzug über die Gemeindegrenze auch am Mooser Weg erklärtes CDU/FWV-Ziel ist.
2. Grundstücke sollen an einkommens- und vermögensschwache junge Familien zu vergünstigten Preisen veräußert werden. Das ermöglicht ein sogenanntes Einheimischenmodell (EU-Leitlinien), das Ortsfremde faktisch nicht ausschließen darf. Ortsansässige (Einheimische und Zugezogene) erhalten für maximal fünf Jahre in der Gesamtbewertung einen Punktevorsprung.  Nebenbei: Das Verwaltungsgericht Sigmaringen hat im Mai 2023 festgestellt (vgl. hier), dass eine Begrenzung der maximalen Anzahl der bei der Bewertung zu berücksichtigenden Kinder zulässig sei. Im Falle Langenargen würde dies allerdings dem Ziel einer Absenkung des Durchschnittsalters entgegenwirken.
3. Die Erlöse aus Grundstücksverkaufen können nicht in voller Höhe zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses verwandt werden. Es entstehen Aufwendungen für städtebauliche Planung, Abraum und Verlagerung der Streuobstwiese, Anlage eines Biodiversitätshügels und anderes mehr. 
4. Es ist mehr als fraglich, ob mit dem Netto-Erlös aus den Grundstücksverkäufen (und ohne Fremdkapital) ein Mehrfamilienhausriegel mit 12 Wohnungen und rund 1100 m2 Wohnfläche, wie von Architekt Resch angedacht, mit einer teilweise zu finanzierenden, aufwändigen Tiefgarage errichtet werden kann. Die CDU/FWV-Angaben zur Größe des Mehrfamilienhauses variieren erheblich: „8 – 12 Wohnungen; der Erlös ermöglicht ein Achtfamilienhaus; Mieteinnahmen aus 600 m2 Wohnfläche“. Dass aus dem Netto-Erlös eher ein kleines Mehrfamilienhaus errichtet werden könnte, liegt auf der Hand.
5. Das circa 1 500 m2 große und mit 700 Euro/m2 vergünstigte Grundstück wäre mit 8 Wohnungen und einer Gesamtwohnfläche von 600 m2 nicht optimal bebaut. Eine optimale Ausnutzung wäre mit 12 Wohnungen und insgesamt 1 100 m2 Gesamtwohnfläche eher gegeben. Der Gesamtaufwand (Grundstück plus Bau) in Euro/m2 wächst je kleiner die Gesamtwohnfläche des Mehrfamilienhauses: Das Projekt wird teurer.
6. Der Gesamtaufwand für ein kleines Mehrfamilienhaus in Euro/m2 entspricht eher einem Luxussegment und nicht einem Mietersegment „preislich vergünstigtes, soziales Wohnen“.
7. Die Gemeinde kann nicht nach Belieben den Mietpreis festsetzen (Terwart, CDU: „… wir als Kommune können den Mietpreis bestimmen, weil wir müssen keinen Kredit zurückzahlen …“ und weiter: „… für 9 Euro, für 8 Euro, für 10 Euro, das muss man dann entscheiden…“.Das untersagt die Gemeindeordnung. Die Mietsache kann jedoch im Rahmen der Daseinsvorsorge vergünstigt überlassen werden. Innerhalb der Nutzungsdauer des Mehrfamilienhauses muss das investierte Kapital durch die abgezinsten Netto-Mieteinahmen ausgeglichen werden. Ansonsten würde „Geld, das künftigen Generationen nicht zur Verfügung steht, verbrannt“.
8. Bei einem Mietzins in Höhe von 8 und 9 Euro/m2 gäbe es aufgrund der Informationen (CDU/FWV-Vorstellungen) innerhalb der Nutzungsdauer keinen „Return on Invest“. Nur bei einem Mietzins von 12 Euro/m2 wäre ein „Return on Invest“ bei einem Mehrfamilienhaus mit 1 100 m2 Gesamtwohnfläche (Amortisationsdauer 47 Jahre; Verzinsung des gebundenen Kapitals mit 3%) und mit 900 m2 Gesamtwohnfläche (Amortisationsdauer 78 Jahre) denkbar, sofern mit dem vorhandenen Netto-Erlös der Bau errichtet werden könnte.
9. Der Einstieg in einen kommunalen Eigenbetrieb „Wohnen“ ohne strategisches Konzept und operative Umsetzungsplanung ist ein hochriskantes Spiel mit Gefahr zum Scheitern! Ohne qualitatives und quantitatives Ziel ist der Mooser Weg kein geeigneter Einstieg zur Gründung eines kommunalen Eigenbetriebes!
10. Die zu erwartenden Netto-Mieteinnahmen würden keine Größenordnung annehmen, mit der in überschaubarer Zeit neue Wohnprojekte nennenswert finanziert werden könnten. 
11. Mieteinnahmen zur Subvention (Terwart) anderer Themen oder neuer Projekte muss man ablehnen. Verluste sind zu vermeiden oder müssen eliminiert werden.

Folgerungen:

Wiederkehrend erklären FWV/CDU, dass in Bierkeller lediglich 120 Mietwohnungen entstünden, weshalb bei einer Bebauung der Streuobstwiese am Mooser Weg die Errichtung von Hauseigentum notwendig sei. Dann versteht man nicht, weshalb auf einem kleineren Teil der Wiese ein Mehrfamilienhausriegel mit Wohnungen zur Vermietung entstehen sollen.

In der Minimalversion sprechen CDU/FWV von acht Mietwohnungen für Gemeindebedienstete, Pflegekräfte und vergleichbare Personenkreise. Acht Wohnungen zur Bekämpfung einer signifikanten Wohnungsnot in diesem Mietersegment wären der blanke Hohn.  

Einem Unternehmen mit acht oder auch zwölf Mietwohnungen fehlt die kritische Masse, um wirtschaftlich effektiv arbeiten und verwalten zu können. Werden die Mietwohnungen abgestoßen, wenn kein kommunaler Eigenbetrieb zustande kommt? 

Nüchtern betrachtet, hat das CDU/FWV-Kombimodell weder Hand noch Fuß und erweist sich als Wertvernichter: Das aus Grundstücksverkäufen generierte „Sozialkapital“ würde abschmelzen.

Die Errichtung eines Mehrfamilienhausriegels ist kein Grund, um für eine Bebauung des Mooser Weges zu votieren.

Vielleicht war das eine Fata Morgana und in der Realität geht es bloß um die Durchsetzung von Baurecht. Was auch immer dann gebaut würde.

ANHANG:

Bild 1

Bild 2

Vergleich : Oase der Entspannung -LA -Amselweg Angebot TEBA:

Die Details des aktuellen Angebotes Der TEBA hier zum Nachlesen

Bild 3

Kaufpreis inklusive Stellplatz = 763 500 Euro

Wohnfläche 100 m2

Spezifischer Kaufpreis = 7 635 Euro/m2 bei einem Bodenrichtwert von 750/m2

TEBA-Gewinn plus Vertriebsaufwand (geschätzt) = 35% bis 50 %

Spezifische Kosten (Bau plus Grundstück), ohne Gewinn und Vertriebsaufwand = 4 960 … 3 815 Euro/m2

Das verdeutlicht, dass mit 2, 2 Mio. Euro keine 1 100 m2 Wohnfläche zu 2 900 Euro/m2 (Bau plus Grundstück) machbar sind.