Wohnraumbedarfsanalyse reloaded: Mooser Weg
Die Redaktion AGORA-LA hat die mit der Wohnraumbedarfsanalyse beauftragte Firma Pesch und Partner angeschrieben, um erneut die möglicherweise für den Laien schwer zu verstehenden Fakten zusammenzufassen. Hier kommt die Antwort von Herrn Flammann, der bereits in der Einwohnerversammlung im November letzten Jahres gesprochen hatte:
Untersuchungsraum und Teilflächen
In der Flächenpotenzialanalyse wird der „Mooser Weg“ insgesamt nur für eine „nachrangige Entwicklung“ empfohlen. Der Umgriff des Untersuchungsraum (bestehend aus westlicher und östlicher Teilfläche) ergibt sich, wie bei allen übrigen Flächen auch, aus einer Ersteinschätzung, welche Flächen grundsätzlich in planerische Überlegungen einbezogen werden könnten. Dies erfolgt in einem ersten Schritt erstmal unabhängig von einer späteren positiven bzw. negativen Bewertung. Aufgrund der Entwicklungsüberlegungen für „Gräbenen VI“ ist eine Einbeziehung der östlichen Teilfläche in den Untersuchungsraum planerisch folgerichtig und im Sinne einer ganzheitlichen Betrachtung auch zwingend notwendig.
Die unterschiedlichen Rahmenbedingungen und Restriktionen der westlichen und östlichen Teilfläche wurden in den Steckbriefen dennoch differenziert betrachtet und gewichtet. So werden beispielsweise die „Ökologischen Bindungen“ im Steckbrief als „mittel“ (und nicht als „hoch“) gekennzeichnet, um den unterschiedlich hohen Restriktionen in den Teilflächen gerehct zu werden („Teilbereiche Landschaftsschutzgebiet, Ausgleichsflächen“).
Die „Nachrangige Empfehlung“ für den Mooser Weg ergibt zudem nicht allein aus den nachturschutzfachlichen Restriktionen der östlichen Teilfläche. Der Steckbrief zeigt das ja deutlich: auch die Eignung bezogen auf Lage und Einbindung, Infrastruktur und Mobilität wird durchaus kritisch gesehen. Diese Aspekte beziehen sich auf den Untersuchungsraum insgesamt und sind unabhängig von einer Teilflächenbetrachtung. Allein diese Aspekte würden nur schwer eine langfristige Entwicklungsempfehlung nahelegen.
In der Bürgerversammlung am 14.11.2022 wurde auf die differenzierte Betrachtung (West/Ost) sowohl in der Präsentation (hier sind die Teilflächen klar in „keine Flächenentwicklung“ und „nachrangige Entwicklung“ differenziert) als auch auf Nachfrage eingegangen.
2. Bruttowohndichte
Die im Gutachten dargestellte durchschnittliche Bruttowohndichte ist stets nur ein Annäherungswert. Durchaus möglich, dass im Rahmen konkreter Planungen andere Dichtewerte nachgewiesen werden können. Wichtig ist, dass eine höhere Dichte (Geschosswohnungsbau) mit Blick auf die kleinteilige Prägung im direkten Umfeld städtebaulich verträglich ausgestaltet wird. Unabhängig der tatsächlich angemessenen Dichte am Mooser Weg sind aus gutachterlicher Sicht die Möglichkeiten, einen hohen Anteil im Geschosswohnungsbau zu realisieren, in den priorisiert empfohlenen Flächen deutlich größer.
3. Ökologische Bindungen
In den Steckbriefen sind für alle untersuchten Flächen Erkenntnisse zu Rahmenbedingungen und Restriktionen zusammengefasst. Sofern ökologische Bindungen durch vorbereitende Bauleitplanung oder andere Voruntersuchungen bekannt, sind diese dort kartiert. Für die Flächen Friedhofstraße (08), Oberdorfer Straße (09), Bildstock (10) und Tettnanger Straße (13) waren zum Zeitpunkt der Erstellung „keine ökologischen Bindungen” bekannt bzw. kartiert.
Die Flächenpotenzialanalyse selbst kann in diesem ersten Schritt keine detaillierten Aussagen zur naturschutzfachlichen Bewertung einzelner Flächen treffen. Jedoch sind in den Steckbriefen Hinweise zu möglichen Verlusten von prägenden Baumgruppen, Obstbauflächen oder Kleingärten aufgenommen. Aus gutachterlicher Sicht ist auf den priorisiert empfohlenen Flächen Jahnstraße und Bleichweg von erkennbar geringeren ökologischen Bindungen auszugehen.
Ergänzendes und Wissenswertes von AGORA-LA:
In der ersten Sitzung des Gemeinderates (Ö 6) nach der Sommerpause am 26.9.2022 wurde die Wohnraumbedarfsanalyse unter der Überschrift “Kompetenzzentrum Wohnen BW, Modul 2, Grundlagenmodul, Erstellung einer Wohnraumbedarfsanalyse
Vorstellung der Wohnraumbedarfsanalyse im Gemeinderat” dem Gremium vorgestellt: Im Kurzbericht dazu heißt es hier unter Punkt 2:
“Der Gemeinderat nahm die vorliegende Wohnraumbedarfsanalyse zur Kenntnis und machte diese zur Grundlage für die weiteren Überlegungen im Bereich der Schaffung von Wohnraum und Ausweisung von Bauland in der Gemeinde Langenargen. Die Ver- waltung wurde einstimmig (Hervorhebung AGORA-LA) beauftragt, das Zuschussverfahren für die Erstellung der Wohnraumbedarfsanalyse zum Abschluss zu bringen.“
Damit wurden die Standards wissenschaftlichen Arbeitens, die zu validen Erkenntnissen bei solchen Untersuchungen führen, vom Gremium akzeptiert.
Und noch eine Erinnerung an die Sitzung des Gemeinderates vom 25.April 2022 Hier. Es wurde einstimmig beschlossen:
” [. . .]
Weiteres Ziel des Auftrages ist die Erstellung einer Flächenpotentialanalyse auf der Grundlage der Auswertung planerischer Rahmenbedingungen, bekannter fachrechtlicher Restriktionen, Flächenverfügbarkeiten, Eigentumsverhältnissen, um detailierte Auskünfte zur Situation auf dem Grundstücksmarkt erlangen zu können, sowie hieraus Handlungsempfehlungen ableiten zu können (z.B. Priorisierung von Flächen für graue und grüne Entwicklung).Ziel ist ebenfalls die Erstellung von teilräumlichen Innenentwícklungsstudien bzw integrierten teilräumlichen Entwicklungskonzepten, um konkrete Maßnahmen auch für Teilbereiche definieren zu können.
Eine Beratung zur Vorbereitung und Herbeiführung von politischen Grundsatzbeschlüssen zur Flächensicherung und Flächenmobilisierung für bezahlbaren Wohnraum ist ebenfalls Gegenstand des Auftrages, damit langfristig in der Gemeinde das Ziel, bezahlbaren Wohnraum anbieten zu können, erreicht werden kann [. . . ].”
Es kann alternative Meinungen geben, aber keine alternativen Fakten. Wenn Vertrauen in faktenbasierte Argumentationen verloren geht, ist dies eine Gefahr für die Demokratie.
Aktualisierung: 1.3.2023, 19.20 Uhr