Gemeindeentwicklungskonzept 2040

Nach Gefühl ?

von E. Fendi

Nahezu jeder kennt jemanden, der in Langenargen zur Miete wohnt und gerne im Ort Wohnungs- oder Hauseigentum erwerben würde. Noch mehr Leute kennen Leute, die gerne in Langenargen wohnen würden. Und der eine und andere kennt eine junge Familie, die infolge unerfüllten Wohnungswunsches aus Langenargen fortgezogen ist. Am Ende des Tages ist zu befürchten, dass Langenargen vergreist.

Kein Wunder also, dass „Wohnen und Bauen“ ein dominantes Thema in der Diskussion über ein Gemeindeentwicklungskonzept 2040, zu dem kürzlich alle Bürger eingeladen waren und zahlreich erschienen sind, war.

Trotz des scheinbar oder quasi-repräsentativen Votums der Teilnehmer, wurde mehrfach eine Bedarfsanalyse als notwendige Vorabmaßnahme auf das Flipchart geschrieben. Eine Bedarfsanalyse „Wohnen und Bauen“ hat Alt- und Ex-Gemeinderat Karl Maier mehrfach und bereits vor langer Zeit angefordert – und nie zu Gesicht bekommen. 

Sind Wohnungsbedarf, Wohnraumnot, bezahlbarer Wohnraum in Langenargen vergleichbar mit der Not und dem Bedarf in Großstädten? Oder sind dies Narrative, die seit Jahren in Langenargen gepflegt werden?

Wer sich der Mühe unterzieht und das umfangreiche Datenmaterial des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg studiert, findet Informationen, die helfen die Diskussion um den empfundenen Mangel und die beklagte Not zu versachlichen. 

Einleitend ein Vergleich des Durchschnittsalters in Langenargen und im Land BW:

Bereits 1995 lag das Durchschnittsalter in Langenargen 1,5 Jahre über dem Landesdurchschnitt. 2020 sind es glatte 4 Jahre. Lebt man in Langenargen einfach gesünder und deshalb länger? Gibt es eine Landflucht der Jüngeren, die das Durchschnittsalter in Langenargen ansteigen lässt?  Verdrängen zahlungskräftige Alte die Jüngeren, was auch ein Anstieg des Durchschnittsalter bedeuten könnte? 

Eine Antwort auf diese und ähnliche Fragen erhält man bei Betrachtung der Altersstruktur sowie der Fort- und Zuzüge über die Gemeindegrenzen. Aus naheliegenden Gründen konzentriert sich die folgende Betrachtung auf die Altersgruppen 25 bis 40 Jahre sowie 65 Jahre und älter.

Altersstruktur – Ausgangslage: Im Jahr 2000 waren 22,1 Prozent der Bevölkerung in Langenargen zwischen 25 und 40 Jahre alt; 65 Jahre und älter waren 18,4 Prozent. Die folgende Grafik zeigt das vollständige Bild. 

10 Jahre später, im Jahr 2010 verschiebt sich die Altersstruktur wie folgt:

Auffallend ist, dass bis 2010 der Anteil in der Altersgruppe 25 bis 40 Jahre um 6,7 Prozentpunkte abgenommen hat; der Anteil in der Gruppe 65 Jahre und älter stieg um 5,9 Prozentpunkte auf 24,3 Prozent an.

Wie kommt das?

Ist Langenargen für die Altersgruppe der 25 bis 40 Jährigen nicht (mehr) attraktiv? Oder verlassen die jungen Bürger dieser Altersgruppe Langenargen, weil sie sich wohnlich nicht weiterentwickeln können. Findet eine Abwanderung statt, weil die jungen Bürger ihre kleinere Wohnung nicht gegen Haus mit Grundstück eintauschen können? Ist der Anstieg der Bevölkerung in der Altersgruppe 65 und älter ein Indiz, dass diese den jungen Bürgern Häuser, Grundstücke oder Wohnungen wegkaufen?

Eine Antwort hierauf liefert die Auswertung der Statistik „Zuzüge“ und „Fortzüge“ über die Gemeindegrenze. Subtrahiert man von den Zuzügen die Fortzüge, dann zeigt eine positive Zahl eine Zunahme der Bevölkerung in dieser Altersgruppe an und dementsprechend eine negative Zahl eine Abnahme der Bevölkerung in der Altersgruppe. 

Das Ergebnis überrascht vermutlich: In der Altersgruppe 25 bis 40 sind zwischen 2001 und 2010 mehr junge Menschen zu- als weggezogen.  Ausnahme im Jahr 2006; es sind in diesem Jahr 14 Personen (25 bis 40) weniger, sprich mehr weg- als zugezogen. 

Die positive Zuzugsbilanz dieser Altersgruppe bedeutet zugleich, dass die Zugezogenen Wohnraum in Langenargen gefunden haben. 

Exkurs: In den Jahren 2005 – 2007 und 2008 – 2010 wurde das Baugebiet Gräbenen V überwiegend von jungen Langenargener Familien bebaut und bezogen. Dennoch hat der Bevölkerungsanteil in der Altersgruppe 25 bis 40 im Zeitraum von 2000 bis 2010 abgenommen, was nicht mit nicht vorhandenen Bebauungsmöglichkeiten erklärt werden kann. 

In der Altersgruppe 65 Jahre und älter sind (Ausnahme 2009/2010) ebenfalls mehr Personen zu- als weggezogen. Die Region und Langenargen sind als Altersruhesitz insbesondere offensichtlich begehrt.

Wenn alle Zugezogenen Wohnraum gefunden haben, dann können Personen der Altersgruppe 65 und älter Personen der Altersgruppe 25 bis 40 nicht verdrängt haben.

Wiederum 10 Jahre später – im Jahr 2020:

Der Anteil in der Altersgruppe 25 bis 40 Jahre ist mehr oder weniger gleichgeblieben. 

Der Anteil in der Altersgruppe 65 Jahre und älter ist gegenüber 2010 um 2,6 Prozentpunkte auf 26,9 Prozent angestiegen.

Frage: Welche Hinweise liefern Zuzüge abzüglich Fortzüge für die Dekade von 2010 bis 2020?

Im Zeitraum 2011 bis 2020 sind in der Altersgruppe 25 bis 40 insgesamt (kumuliert) mehr Personen zu– als weggezogen (+229). Das bedeutet, dass auch diese Zugezogenen Wohnraum gefunden haben. Ausreißer: 2016 und 2019; es sind mehr Personen weg- als zugezogen. Das oftmals vorgetragene Argument, Langenargen verliere junge Familien, (weshalb auch das Durchschnittsalter ansteige), trifft so nicht zu. Richtig ist, junge Menschen oder Familien verlassen Langenargen und andere junge Menschen und Familien kommen hier her.

Im Zeitraum 2011 bis 2020 fällt auf, dass in der Altersgruppe 65 und älter nur in 2011 (+9) und 2015 (+1) mehr Personen zu- als weggezogen sind. 

Kumuliert sind in der Altersgruppe 65 und älter mehr Personen weg– als zugezogen (-56). Denkbare Gründe: Langenargen gefällt nicht mehr, der Wohnraum wurde (für Witfrauen) zu teuer, ein Wechsel in kleineren Wohnraum war nicht möglich. Ein Gemeindeentwicklungskonzept müsste diese Aspekte berücksichtigen.

Dass in der Altersgruppe 25 bis 40 mehr Personen zu- als wegezogen sind , ist in der Öffentlichkeit nicht bekannt oder nicht bewusst. Der Eindruck, junge Familien ziehen fort, weil sie hier keinen Wohnraum finden, ist ständig präsent, beherrscht die Diskussion und führt zu entsprechenden Vorstellungen und Forderungen. 

Das folgende Diagramm zeigt die Fortzüge aus Langenargen für die Altersgruppe 25 bis 40:

Jährlich kehren im Mittel 255 Personen der Altersgruppe 25 bis 40, das entspricht etwa 130 Familien, Langenargen den Rücken. Dies wird unterschiedliche Gründe haben: Familiäre und/oder berufliche Gründe, Wohnraum, der denkbar zu teuer geworden ist, aber auch der Wunsch nach größerem, besserem Wohnraum (Hauseigentum), der nicht realisiert werden kann. 

Das Ausmaß dieser Fortzüge kann wie folgt verständlich gemacht werden: Nehmen wir an, dass ein Viertel wegen des fehlenden oder ungeeigneten Wohnraums Langenargen verlässt, dann wären es etwa 35 Familien jährlich. Wenn davon 20 Prozent (auch eine Annahme) alteingesessenen Langenargener Familien entstammen, dann wären es jährlich 7 fortziehende Familien, für die die Vorstellung oder Erwartungshaltung besteht,  die Gemeinde müsse entsprechende Grundstücke zur Bildung von Hauseigentum bereithalten. 

Wie bereits ausgeführt, der freiwerdende Wohnraum fortziehender Familien genügt offensichtlich anderen jungen Familien.

Abschließend und ergänzend die Bevölkerungsvorausberechnung bis 2035.

Langenargens Bevölkerung wird bis 2035 weder nennenswert wachsen noch nennenswert schrumpfen. Hier

Der Bevölkerungsanteil unter 40 und über 40 Jahre wird konstant bleiben; Ältere verdrängen nicht Jüngere.

Allerdings wird der Bevölkerungsanteil in der Altersgruppe 40 bis 60 Jahre spürbar schrumpfen, wohingegen der Bevölkerungsanteil in der Altersgruppe 60 bis 85 Jahre bis 2035 um 6 … 7 Prozent zunehmen wird.

Die steigende Lebenserwartung wird in der Altersgruppe über 85 Jahre sichtbar.

Zusammenfassung:

1. Der Altersdurchschnitt in Langenargen liegt über dem Landesdurchschnitt – Tendenz leicht steigend.
2. Der Bevölkerungsanteil an der Altersgruppe 65 und älter ist in der letzten Dekade weniger stark angestiegen (2001 – 2010: + 6,7 Prozentpunkte; 2011 – 2020: + 2,6 Prozentpunkte)
3.  In der Altersgruppe 65 und älter sind zwischen 2001 und 2010 mehr Personen zu- als weggezogen (+ 97 Personen).
4. Zwischen 2011 und 2020 sind in der Altersgruppe 65 und älter mehr Personen weg- als zugezogen (-56 Personen).
5.  In der Altersgruppe 40 bis 65 Jahre ist der Bevölkerungsanteil in Langenargen vergleichsweise konstant (36 bis 37 Prozent), weshalb von einer differenzierten Betrachtung abgesehen wurde.
6.  In der Altersgruppe 25 bis 40 sind zwischen 2001 und 2010 mehr Personen zu– als weggezogen (+ 283 Personen) – diese haben Wohnraum in Langenargen gefunden.
7. In der Altersgruppe 25 bis 40 sind zwischen 2011 und 2020 ebenfalls mehr Personen zu– als weggezogen (+ 229 Personen) – auch diese haben Wohnraum in Langenargen gefunden.
8.  Geschätzt ziehen jährlich etwa 7 Familien aus alteingesessenen Langenargener Familien fort, die oder deren Eltern den Wunsch oder die Erwartungshaltung haben, dass die Gemeinde Grundstücke für sie bevorratet.
9. Geschätzt ziehen jährlich etwa 7 Familien fort, für die der angemietete Wohnraum infolge von Preisgleitklauseln oder Staffelmiete zu teuer geworden ist.
10. Langenargen wird bis 2035 keinen Bevölkerungszuwachs verzeichnen.

Einschätzung:

Eine Wohnungsnot und dementsprechende Wohnraumbedarfe wie in Großstädten oder Ballungszentren gibt es in Langenargen nicht.

Es gibt sicherlich Fälle, die zu Fortzug führen, weil Wohnraum durch Staffelmieten oder Preissteigerungen oder infolge veränderter Familienumstände (Verwitwung)  nicht mehr bezahlbar ist. Gleichwohl ist bezahlbarer Wohnraum ist ein dehnbarer Begriff. Ab wann ist etwas nicht bezahlbar und für wen? 

Bei einer bis 2035 nicht wachsenden Bevölkerung gibt es auf den ersten Blick wenig gute Gründe, weitere Baugebiete zu erschließen und zu bebauen.  Mit einer Realisierung des Projektes „Naturella“ wird es ausreichend neuen Wohnraum in Langenargen geben, der aller Voraussicht nach auch zu Zuzug nach Langenargen führen wird.

Keine Neuinvestitionen heißt nicht zwangsläufig keine Ersatzinvestitionen. Gewiss müssen alte, baufällige Häuser durch neue Häuser ersetzt werden. Das bedeutet jedoch nicht, dass die Grundstücke älterer Häuser mit „überdimensionierten“ neuen Haus -Klötzen, die den Charakter von Langenargen verändern, bebaut werden müssen.

Gewinner einer „überdimensionierten“ Klotz-Bebauung wären nicht die Langenargener, Gewinner wären die Investoren. In der Lehre spricht man von Bedarf, wenn zusätzlich zum Bedürfnis (hier: nach Wohnraum) die Kaufkraft vorhanden ist. Das wissen Investoren. Langenargens exponierte Lage am See erlaubt es jedem Verkäufer, jede Kaschemme profitabel zu verkaufen.

Sicherlich ist es bedauerlich, wenn junge Familien mit alten Langenargener Wurzeln hier keine Grundstücke zur Bildung von Hauseigentum finden. Gleichwohl und vor allem bei erschöpften Ressourcen, kann die Gemeinde keine Grundstücke für diese junge Familien zwecks Bebauung bevorraten. Auch wenn es schwer zu verdauen ist: Seit langem ist es so, dass, wer in der Großstadt oder in einem Ballungszentrum wohnen möchte, der muss sich mit dem vorhandenen Angebot zufriedengeben. Dann wohnt eine junge vierköpfige Familie in einer eher kleinen Dreizimmerwohnung.

Dass junge Familien hier fortziehen, trifft zu. Es kommen jedoch dafür andere junge Familien, die Wohnraum finden. 

Das Thema „Bauen und Wohnen“ muss auf eine faktenorientierte Basis gestellt werden. Narrative führen zu keinem geeigneten Lösungsansatz.

Wer noch nicht genug hat: Weiterführendes aus der Vergangenheit von AGORA-LA hier und hier.