vorgetragen von Rainer Terwart, Fraktionsvorsitzender der CDU
Am 24.07.2017 hat der GR Langenargen einen Auftstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan auf der gemeindeeigene Fläche am Mooserweg gefasst. Mit Bürgerentscheid vom 18.03.2018 wurde dieser Beschluss aufgehoben.
Die damalige CDU-Fraktion und ich glaube auch die FWV-Fraktion hatten den Aufstellungsbeschluss einstimmig mitgetragen. Hintergrund war, dass über viele Jahre keine nennenswerte Bauentwicklung in Langenargen stattgefunden hatte. Für Familien war es deshalb nur sehr eingeschränkt möglich Wohneigentum zu erwerben, oder zu schaffen.
Diese Situation hat sich bis heute im November 2022 in keinster Weise verändert. Ich möchte betonen, dass ich an dieser Stelle von Wohneigentum spreche. Erfreulicherweise haben wir im Bierkeller mit dem Projekt der Fa. Fränkel ein Vorhaben, das im Bereich der Mietsituation für etwas Entspannung sorgen kann. Aber hier sprechen wir von Miete und nicht von Eigentum. Außerdem sind von den geplant 120 Wohneinheiten lediglich ca. 20 Einheiten als 4-Zimmerwohnungen vorgesehen, die bzgl. ihrer Größe damit für Familien geeignet wären.
Beim Wohneigentum stehen wir wie schon erwähnt immer noch am gleichen Punkt wie im Jahr 2017.
Die in diesem Jahr erstellte Wohnraumbedarfsanalyse untermauert die Problemstellung. Wenig überraschend wurde aufgezeigt, dass unsere Bevölkerungsstruktur überaltern und unsere Einwohnerzahl sinken wird, wenn es uns nicht gelingt Wohnraum für Familien zu schaffen. Es ist die Rede von ca. 50 Ein- bzw. Zweifamilienhäusern in einem rückläufigen Szenario und mehr als 100 Einheiten in einem positiven Szenario.
Die Rahmenbedingungen für bauwillige Familien haben sich jedoch in den vergangenen etwas mehr als 5 Jahren seit dem Aufstellungsschluss verändert. Das Zinsniveau hat sich ggü. seinem Tief in den Jahren 2018-2021 um mehr als 2 % erhöht und die Baupreise pro qm Wohnflächen sind von ca. TEUR 2,0-2,5 im Jahr 2017 auf ca. TEUR 4,0-4,5 in Jahr 2022 gestiegen. Ein Reihenhaus mit 130qm Wohnfläche kostete somit 2017/2018 ca. TEUR 325 und heute TEUR 585. TEUR 325 verzinst mit 1,5 % in 2017/2018 bedeuten einen Zinsaufwand von EUR 4.875 pro Jahr, TEUR 585 verzinst mit 3,5 % in 2022 ziehen Zinsen in Höhe von EUR 20.475 p.a. nach sich.
Dazu kommt, dass sich Grund und Boden aufgrund der nicht vorhandenen Ressourcen ebenfalls verteuert hat und Langenargen bei den Bodenrichtwerten zwischenzeitlich leider eine Spitzenposition im Bodenseekreis einnimmt.
Es bringt aber nichts zurück zu schauen und zu lamentieren, was wäre wenn…….
Die CDU-Fraktion möchte nach vorne schauen und das in der Wohnraumbedarfsanalyse skizzierte „positive Szenario“ weiter voran treiben. Und dafür bietet für uns die Fläche am Mooserweg eine gute Möglichkeit den ersten Schritt zu machen und endlich ins Handeln zu kommen.
Wir möchten aber auch nicht verschweigen, dass es Nachteile an dieser Stelle gibt. Es handelt sich um eine Streuobstwiese nach dem neu geschaffenen §33a Naturschutzgesetz. Wir haben aber in Langenargen glücklicherweise sehr viel Streuobstbestand und wir sind der festen Überzeugung dass es uns entsprechend gelingen kann diese Flächen auszugleichen. Weiterhin gab es den eingangs erwähnten Bürgerentscheid. Dieser hat aber lediglich eine gesetzlich verankerte Bindungswirkung von 3 Jahren. Der Gesetzgeber wird sich hier sicherlich seine Gedanken gemacht haben, warum er diese Frist festgelegt hat.
Aus unserer Sicht überwiegen die Vorteile für diese Fläche doch deutlich. Der Mooserweg ist die einzige, größere zusammenhängende Fläche im Eigentum der Gemeinde. Somit sind wir als Gemeinde der Herr des Handelns, ohne dass wir uns mit einem oder mehreren fremden Eigentümern absprechen müssen. Das sollte uns in der Umsetzungsgeschwindigkeit deutliche Vorteile bringen. Durch vorhandene Bebauung rechts, links und gegenüber sparen wir uns einen Teil der Erschließung. Das wichtigste Argument aber ist das folgende:
Wir können aus dem Teil-Verkauf des Grundstücks Mittel für die Gemeinde generieren, die wir im Gegenzug dann wieder für die Finanzierung von gemeindeeigenen Wohnflächen einsetzen wollen. Hierzu möchte ich ihnen ein Zahlenbeispiel machen. Dieses ist nur indikativ zu sehen, um die Möglichkeiten aufzuzeigen.
Wenn wir von den 5.600 qm am Mooserweg 3.000 qm zu einem Preis von EUR 700 verkaufen würden, wären dies EUR 2,1 Mio. für die Gemeindekasse. Ob uns die Aufsichtsbehörden gestatten werden für diesen relativ niedrigen Preis zu verkaufen wäre sicherlich noch zu prüfen und diskutieren. Vielleicht gibt es die Möglichkeit an dieser Stelle unsere Funktion klarzustellen, steuernd in den Markt einzugreifen. Einen Versuch ist es allenfalls wert.
Beim bereits erwähnten aktuellen Baupreis von TEUR 4,5 pro qm Wohnfläche könnten wir ohne Kreditaufnahme auf unserem verbliebenen Rest-Grundstück somit ca. 460 qm gemeindeeigenen Wohnraum schaffen und diesen zu Mietpreisen an den Markt geben, die wir für angemessen halten. Noch ein vereinfachtes Rechenbeispiel wenn wir im Gegenzug EUR 2,1 Mio. als Kredit finanzieren.
EUR 2,1 Mio. Kredit verzinst mit 3,5 % bedeutet bei einer Laufzeit für die Rückzahlung von 30 Jahren eine jährliche Annuität (=Zins und Tilgung) von ca. TEUR 113. Umgerechnet auf 460 qm Wohnfläche bedeutet das einen Mietpreis von EUR 20,50 pro qm. Nicht berücksichtigt sind hierbei Nebenkosten für die Planung und Rücklagen die für die Sanierung zu bilden sind, etc. Man könnte bei diesen Berechnungen noch viel tiefer ins Detail gehen und viele, verschiedene Optionen aufzeigen und durchrechnen. Heute geht es in einem ersten Schritt darum einen Aufstellungsbeschluss zu fassen. Die Details und weiteren Überlegungen können erst im Anschluss folgen.
Wir sind aber davon überzeugt, dass alleine die überschlägigen Berechnungen ausreichen zum Ergebnis zu kommen, dass wenn es uns wirklich ernst ist als Gemeinde positiven Einfluss auf den Wohnungsmarkt egal ob Miete oder Eigentum zu nehmen, wir es uns schlicht ergreifend gar nicht leisten können, dass wir dieses gemeindeeigene Grundstück nicht in unsere Überlegungen einbeziehen.
Im Zuge der Einwohnerversammlung vergangenen Montag hatte der Ersteller der Flächenpotentialanalyse Herr Flammann gesagt, dass er größere Grundstücke für eine Bebauung aufgrund der Sichtbarkeit bevorzugen würden. Was hindert uns denn daran auch aus dem Mooserweg ein sichtbares Leuchtturmprojekt für ökologisches Bauen mit z.B. Engergieplus-Häusern zu machen? Wir haben es als Gemeinde in der Hand.
Frau Janke, die Vorsitzende des NABU Langenargen, hat in der gleichen Einwohnerversammlung gesagt, dass sie dafür ist gar nichts mehr zu bauen, um die Zukunft für die nachfolgenden Generationen zu sichern. Das ist sicherlich ein sehr extremer Standpunkt, aber auch dieser ist zu akzeptieren und zu respektieren.
Die CDU- und die FWV-Fraktion will mit dem Antrag zum Aufstellungsbeschluss nicht polarisieren oder provozieren. Wir haben Für- und Wider-Argumente gut gegeneinander abgewogen und sind für uns zum Ergebnis gekommen, dass wir es für sinnvoll erachten diese 5.600 qm im Gemeindeeigentum für einen ersten Schritt in Richtung Wohnraumschaffung und positive Einflussnahme auf den überhitzen Wohnungsmarkt in unserer Gemeinde heranzuziehen.
Wir verlangen sicherlich nicht, dass sich jeder unserer Meinung anschließt, aber wir erwarten, dass auch diese Entscheidung akzeptiert und respektiert wird.
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